Ülkemizde ve dünyada Covid-19 pandemisi ve sonrasında yaşanan olağanüstü, ekonomik düzeni global çapta etkileyen gelişmeler döviz kurlarının artışına ve yüksek enflasyona neden olmuştur. Bu bağlamda olmak üzere; sektörümügabs outlet benetton outlet shop online harmont e blaine saldi 70 cains scarpe geox bambino outlet outlet benetton harmon e blain harmont e blaine saldi 70 cains geox saldi 80 and camicie donna yeezy shoes under 1000 negozi and scarpe geox bambino outlet geoxoutlet.shop zün birçok bileşeninin de tarafı olduğu “Kira İlişkileri” birçok uyuşmazlığa konu olarak, ülke gündeminin üst sıralarında yerini almıştır.

Buna göre uygulamada eskiye nazaran daha sık karşılaştığımız ve karşılaşacağımız bir uyuşmazlık türü ise Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinden kaynaklanan “Kiraya Verenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye istemli” davasıdır. Anılan düzenlemeye göre; “Kiraya Veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için “konut” ya da “işyeri” gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun” mevcudiyeti hâlinde, Kiraya Veren ancak yasal sürelere riayet edip usulünce ikame edeceği bir dava ile Kiracının tahliyesini talep edebilecektir.

Kanunda konut ya da işyeri “gereksiniminin / ihtiyacının” kapsamı belirtilmemiş olup, bu husus Doktrin ve Yargıtay Kararlarıyla somutlaştırılmıştır. Yargıtayın yerleşik uygulamasına göre; ihtiyaç “gerçek, samimi ve zorunlu” olmalıdır. Kanunun aradığı anlamda “ihtiyacın” dava dosyasında mevcut olup olmadığı her somut olayda, hâkim tarafından ayrı ayrı değerlendirilecek ve takdir edilecektir. Örneğin; Kiracısı bir turizm acentesi olup şehrin en merkezi caddesinde bilet satışı faaliyeti yapılan, yazıhane olarak tefriş edilmiş -misalen- 15 m² lik bir işyerini Kiraya Veren kimse, bu işyerini kendisinin 30 işçi ve birçok büyük tekstil makinesiyle çalıştırdığı bir tekstil atölyesi olarak kullanmak amacıyla tahliyesini talep etmesi hâlinde, Mahkemece dava konusu olan kiralık işyeri ile Kiraya Verenin hâlihazırda tekstil atölyesi olarak kullandığı işyerlerinde keşfen inceleme yapılacak ve Kiraya Verenin 15 m² lik yazıhanede anılan tekstil faaliyetini yapmasının fiilen mümkün olmadığı tespit edileceğinden, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı değerlendirilerek, talebi reddedilecektir.

Yazımıza konu dava yönünden Kiraya Veren ve Kiracı tarafların her ikisi açısından önem arz eden bir diğer husus ise; dava açılacak süreyle ilgili kuraldır. Buna göre; uygulamada genellikle tercih edilen “belirli süreli” kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılmaz ve Kiraya Veren, -önceden- Kanuni bildirim sürelerine ve usullerine uygun şekilde Kiracıya bildirim yapmamışsa, yasal süreler geçtikten sonra açtığı davasının öncelikle bu nedenle reddine karar verilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesine göre açılmış bir tahliye davası sonunda kiralanan konut ya da işyerinin tahliye edilmesi hâlindeyse, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde düzenlenen “Yeniden Kiralama Yasağı” gündeme gelecektir. Buna göre Kiraya Veren, gereksinim / ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlarsa, işbu kiralananı 3 yıl boyunca, eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya Verenin bu kurala riayet etmemesi ihtimalindeyse; Kiracı, Kiraya Verenden “en son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere” bir tazminatın kendisine ödenmesini talep edebilecektir.

Görüleceği üzere; ülke gündeminin üst basamaklarında yer alan “Kira İlişkisine” dair uyuşmazlıklar son derece kapsamlı usul ve esas kurallarına tabi tutulmuştur. Kiracı yahut Kiraya Veren taraflar; kira ilişkilerine dair uyuşmazlık vaki olduğunda, yalnızca bu haftaki yazımızla sınırlı olmayan ayrıntılı Kanuni düzenlemeler ve ilgili hukuki süreçler ile olasılıkları ayrı ayrı değerlendirmelidirler. Aksi hâlde; Kira Sözleşmesinin taraflarını teşkil eden kişiler için hak kaybı yaşanması ihtimali doğacak ve bu kişilerin haklarını aramak ya da savunmak çok daha maliyetli ve uzun süreçlerle sonlanacaktır.

https://www.savahukuk.com/                                                                 Av. Mertkan Boran YAVUZ